Article rédigé pour le journal l’Essor et également disponible sur leur site web en cliquant sur ce lien.
La formule a de quoi séduire les particuliers : un prix global et forfaitaire, une garantie de livraison à prix et délais convenus, la garantie dommages-ouvrage, et un interlocuteur unique.
Mais le secteur a attiré également des constructeurs novices (parfois peu scrupuleux) qui se lancent dans l’aventure obligeant le législateur à prévoir un degré de sécurité juridique plus élevé que pour d’autres contrats de construction.
Ainsi, ce contrat décrit aux articles L.230-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation se veut très protecteur du consommateur qui envisage de se confronter au milieu très spécifique qu’est la construction.
Des dispositions d’ordre public
Dès les premiers mots, cette volonté est affirmée : les dispositions relatives au CCMI sont d’ordre public. Il est donc impossible d’y déroger même en cas d’accord entre les parties. De sorte que certains constructeurs usent de stratagèmes, en concluant un contrat de maitrise d’œuvre par exemple, pour échapper à l’application de ces dispositions. Les juges ne manqueront pas de requalifier ces contrats, notamment lorsque le constructeur a « assuré la maîtrise et la direction de toute l’opération et s’était chargée de l’intégralité de la construction » (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 3 mai 2018 n°17-15.067).
En outre, le fait de ne pas avoir conclu un CCMI et de n’avoir pas souscrit l’assurance responsabilité décennale peut constituer une faute du gérant séparable de ses fonctions sociales (Cass. 3e civ., 7 juin 2018, no 16-27.680).
Le CCMI est donc obligatoire pour les travaux effectués par un constructeur sur un terrain vous appartenant – ce qui le différencie notamment de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) – qui réalise a minima les travaux de mise hors d’eau (couverture et étanchéité) et hors d’air (portes et fenêtres) avec ou sans fourniture de plan.
Le prix convenu doit être « ferme et définitif » ainsi le CCMI avec ou sans fourniture de plan apparaît comme un contrat de « louage d’ouvrage » entrant dans la catégorie des « marchés à forfait ».
Le contrat doit obligatoirement être écrit et doit contenir de nombreuses mentions obligatoires qui diffèrent selon le type de contrat choisi mais qui visent à assurer la protection du maître d’ouvrage.
Le contrat, accompagné de ses annexes prévues aux articles R231-3 du Code de la construction et de l’habitation et suivants, devra par la suite, et avant le commencement des travaux, être adressé au maître d’ouvrage par un courrier recommandé qui disposera d’un délai de rétractation de 10 jours.
Le contrat de construction avec fourniture de plans encore plus protecteur
Le contrat de construction individuelle avec fourniture de plans est encore plus protecteur. L’article L.231-2 du Code de la construction et de l’habitation ne comprend pas moins de 11 mentions obligatoires.
Ainsi, tous les travaux prévus par le contrat de construction doivent être chiffrés, même si le maître de l’ouvrage s’en réserve l’exécution et même s’ils ne sont pas indispensables à l’implantation de la maison ou à son utilisation.
C’est ce qui a été jugé par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 12 octobre 2022 qui a suivi la volonté affichée du législateur de protéger le maitre d’ouvrage, profane de la construction (Cass, civ 3eme, Arrêt nº 719 du 12 octobre 2022, Pourvoi nº 21-12.507).
La Cour considère en effet que « le maître de l’ouvrage doit être exactement informé du coût total de la construction projetée, pour lui éviter de s’engager dans une opération qu’il ne pourra mener à son terme ».
Il s’agit là très exactement de l’intention qui a motivé la règlementation massive de ce type de contrat dont tout porte à croire que la Cour assurera la protection notamment à l’ère des nouvelles règlementations énergétiques et nouvelles formes de construction, dont la préfabrication introduite par la loi Elan du 23 novembre 2018.