Le syndicat de copropriétaires est une personne morale de droit privé qui regroupe les copropriétaires d’un immeuble. Il est, selon l’article 14 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, une collectivité qui a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Composé le plus souvent de personnes physiques bénéficiant en tant que telles des dispositions du Code de la consommation, il est représenté par son syndic parfois professionnel.
Alors syndicat de copropriétaires, qui est-tu ? professionnel ou consommateur ?
La question est restée en suspens lors de la création du Code de la consommation en 1990 qui ne prévoyait aucune définition claire de l’entité qu’il devait protéger : le consommateur. Les juridictions ont alors été contraintes de se saisir de ce problème épineux et ont donné des réponses contradictoires. Il a fallu attendre 2016 et l’entrée en vigueur de la Loi Hamon pour définir clairement le consommateur.
L’article liminaire introduit par cette loi définit le consommateur comme « toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ».
Le terme « personne physique » exclut désormais indiscutablement le syndicat de copropriétaires.
Le syndicat de copropriétaires n’est donc pas un consommateur.
Serait-il un professionnel ? Cette notion est définie par l’article liminaire comme « toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu’elle agit au nom ou pour le compte d’un autre professionnel ».
A la lecture de cet éclaircissement, la réponse est également négative : le syndicat de copropriétaires n’exerce aucune « activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ».
Le syndicat de copropriétaires n’est donc pas non plus un professionnel.
Le syndicat de propriétaires ni consommateur, ni professionnel serait-il condamné à errer dans les limbes du droit sans réelle identité juridique ?
Heureusement non. L’article liminaire a pensé à tout en prévoyant une troisième catégorie de protagoniste : le non-professionnel défini comme « toute personne morale qui n’agit pas à des fins professionnelles ».
Le syndicat de copropriétaires a alors hérité de ce statut hydride largement retenu par la jurisprudence.
Ainsi, la Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 5 juin 2019 (CA PARIS, Pôle 4 ch.2, 5 juin 2019, n°16/00259) a considéré qu’« il résulte de cet article [liminaire du Code de la consommation] qu’un syndicat des copropriétaires, personne morale, ne peut se prévaloir de la qualité de consommateur, qui se distingue de celle de non-professionnel ; en effet, le syndicat des copropriétaires, bien que non professionnel, n’est pas un consommateur au sens de la loi précitée ».
Le mystère est donc résolu : le syndicat de copropriétaires est un non-professionnel.
Le non-professionnel, sans avoir le statut de consommateur, n’est pas totalement exclu de la protection du Code de la consommation. Il va bénéficier de ses dispositions dans certains domaines tels que ceux des clauses abusives ou de la reconduction tacite des contrats de prestation de services.
En revanche, le syndicat de copropriétaires ne pourra se prévaloir de la prescription biennale de l’article L.219-2 du Code de la consommation qui prévoit que : « L’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans ».
Cette disposition vise à protéger le consommateur et n’inclut pas le non-professionnel.
De ce fait, les dettes du syndicat des copropriétaires se prescrivent selon le délai de droit commun de 5 ans, le délai de prescription biennale étant réservé au seul consommateur.
Ainsi, la récente clarification du statut du syndicat des copropriétaires en tant que personne morale non-professionnelle, souhaitable dans un souci de sécurité juridique, a cependant eu pour effet de limiter ses droits, là où l’ancienne jurisprudence avait pu lui accorder plus largement les protections du Code de la consommation.